教师公寓EB-5项目手册

  1、项目简要介绍

  项目将由教师公寓的1号、6号和7号建筑(项目A)和8号建筑(项目B)组成,这些建筑将成为一个混合用途的住宅和零售复合建筑群,其将构成新泽西州纽瓦克市的Halsey Street教师公寓开发项目(“教师公寓”)的一个主要组成部分。以已建设完工的学校工程为中心,教师公寓系纽瓦克市总体规划和再开发项目(SOMA)的第一阶段,其由一家纽约州有限责任公司RBH-TRB Newark Holdings, LLC(“RBH”)负责进行开发。

  该项目建筑的第一层楼将为零售空间,其上为公寓住宅。

  教师公寓是一个计划最终包含六幢建筑并横跨五个街区的高端项目,由富有盛名的普利兹克建筑奖获奖建筑师 Richard Meier 设计。该项目分为三期,包括三所学校和一所日托(TEAM Schools 、Discovery Charter School、Great Oaks Charter School和The Chen School, Inc),65,000平方英尺的包含20种不同商业的零售空间,以及204套优先向教师提前营销的公寓。上述学校都已经开学招生。

  2、资金结构

  共招募EB-5投资人59位,募集2950万美金,占比25.9%

  3、项目运营

  项目由RBH Project LLC公司开发,开发商目前投入到项目的资金是1458万美金。采用的是RIMS II经济模型报告,一共将创造出774.7个就业,前期建筑就业是724个。同时,项目公司和项目总承包商:Hollister Construction Services签订最多花费完工担保。

  4、项目已开工

  项目在2012年第三季度开始前期准备工程,整个建筑周期预计大约是41个月。目前整个项目按照预计工期顺利进行,其中1、6、7号建筑已经完全完工并100%入住,8号建筑已经封顶。

  5、I-526申请被拒退款

  如果由于项目原因导致客户 I-526 申请被拒,所有投资款和管理费会在90天内全部退还。

  如果由于客户自身原因导致的 I-526 申请被拒,只退还投资款,管理费不退。

  6、项目的退出机制

  项目公司将通过以下方式来偿还贷款本金:

  1) 项目运营期获得的住宅和商业的出租收入产生的净利润;

  2) 项目整体或部分再融资;

  3) 项目整体或部分出售。

  7、项目方的抵押担保品

  项目A的贷款是由 RBH-TRB Newark Holdings, LLC进行担保;

  项目B的贷款是由项目B——8号建筑的第一顺位抵押;

  RBH-TRB Newark Holdings, LLC 用其名下所有资产无条件,完全保证准时如期偿还贷款本金、累积和未付利息和任何贷款引起的费用。

  RBH-TRB Newark Holdings, LLC 承诺并同意:如果未经借款人同意,直到担保期结束, RBH-TRB Newark Holdings, LLC 不会出售、处置、将财产过户或者转移财产或引发债务而导致公司净资产值低于 Project A 的贷款金额并另加 600 万美元。

  8、项目建成后的价值

  项目A建成后价值:2850万美金,运营稳定后价值:3370万美金。

  项目B建成并稳定运营后价值:1922.5万美金;再结合ERGG利益后价值:2002.5万美金。

  9、运营团队

  David Hirson:大卫何申律师拥有35年的相关移民法律经验。1990年就已经通过加利福尼亚州律师协会移民法以及国籍法的资质认证。并从事EB-5相关工作。曾在华盛顿参加美国国会关于 EB-5 的讨论。

  Kate Kalmykov:Greenberg Traurig, LLP 合伙人,凯特专注于商业移民。她代理客户处理就业移民以及非移民签证事宜,拥有处理EB-5投资移民的丰富经验。

  Miller Mayer 律师事务所:Miller Mayer 律师事务所成立于1990年,是一家与EB-5法案一起诞生成长的移民律师事务所。一直以来都吸纳了全美EB-5法律界的精英,对美国移民局审案趋势把握及时,已经为中国的EB-5市场服务多年。

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